Een woning kopen is al een heel verhaal op zich, maar een woning kopen in het buitenland is weer een heel ander verhaal. We worden de laatste tijd overspoeld met allerlei TV-series over mensen die "een sprong in het diepe" maken, de ene frustratie na de andere oplopen, om aan het eind (het is net een sprookje) nog lang en gelukkig in hun nieuwe woning te leven. Even terug naar de realiteit: voorkom frustraties en ellende, want niet iedereen leeft op "Fantasy-Island" met een camera-ploeg in de tuin. Een voordeel van het kopen van onroerend goed in Duitsland is dat de taal voor de meeste Nederlandse in meer of mindere mate nog wel te doen is, er al heel erg veel landgenoten ons voorgingen, en dat in tegenstelling tot landen als Italie en dergelijke, de Duitse wetgeving ons op veel onderdelen toch bekend en begrijpelijk in de oren klinkt. Desalniettemin is het toch zaak om in grote lijnen te weten waar u rekening mee moet houden en hoe een en ander bij onze oosterburen geregeld is. Op deze pagina daarom een korte, maar hopelijk hulpvolle, puntsgewijze beschrijving hiervan.

De makelaar Hierin zien we twee kenmerkende verschillen met de situatie in Nederland: 1. De makelaar in onroerendgoed (Immolienmakler) is in Duitsland geen wettelijk beschermd beroep. Een ieder kan het papiertje om zich makelaar te mogen noemen halen. Het is niet gezegd dat de makelaar hierdoor slecht werk levert; alles behalve dat. Maar .. het is wel goed om te weten dat u niet blind moet varen op de expertise van een makelaar, met name als het gaat om te bepalen hoe duur en omvangrijk een renovatie zal zijn. 2. Om zijn courtage te ontvangen bij een verkoop van een woning moet de makelaar in Duitsland aan kunnen tonen dat hij/zij het huis aan de kopende partij heeft aangeboden, dmw van een zg "Nachweis". In Duitsland is het namelijk gebruikelijk om uw woning bij meerdere makelaars en/of verkooppunten te koop te zetten. Daarom ziet u in Duitsland vrijwel nooit bordjes met "Te Koop" in de tuin van een woning ziet staan en geven makelaars bij advertenties nooit een adres van het pand: u kunt dat adres via hen krijgen. Over het algemeen zal de makelaar in zo'n geval u ook vragen een verklaring te ondertekenen dat u de woning via hem verkregen heeft. Kijk hier mee uit! Wie precies welk deel van de courtage moet betalen is niet wettelijk vastgelegd. In veel gevallen zal de makelaar ook een deel van zijn courtage bij de koper in rekening brengen. De voorwaarden om dat te kunnen doen zijn wel vastgelegd in de Duitse wetgeving. Daarnaast mag een makelaar u kosten voor zijn bemiddeling in rekening brengen, ook al koopt u niet via hem, als u daarvoor getekend heeft! De hoogte van de makelaarcourtage is in Duitsland niet wettelijk vastgelegd. Deze is dus onderhandelbaar. Het kan dus lonend zijn om het courtage voor dezelfde woning bij verschillende makelaars te vergelijken. Het komt immers voor dat makelaars die wat krapper zitten adverteren met geen courtage voor kopers, of dat verkopers die hun huis te lang te koop hebben staan, bereid zijn om de volledige courtage voor hun rekening te nemen. Ook kunt u kijken of de eigenaar de woning niet toevallig ook ergens particulier te koop aanbiedt. Omdat het wel gebruikelijk is dat de koper de helft van de courtage betaald is verstandig om tevoren schriftelijk vast te leggen hoe hoog die courtage is Dan nog even iets anders: helaas zijn er ook Nederlandse "makelaars" op de markt die denken hetzelfde spelletje te kunnen spelen. Echter: voor hen geldt de Nederlandse wetgeving, ook al koopt u een woning in Duitsland. Als een makelaar in Nederland gevestigd is, mag hij u geen rekening sturen voor de helft van het courtage op basis van de Duitse wetgeving.

Het tot stand komen van de koop Hierin zit een bepaalde volgorde: 1. Als eerste wordt er een koopovereenkomst (Kaufvertrag) gesloten. Maar, daarmee zijn we er nog niet: 2. Vervolgens wordt er een Auflassung gesloten. Dit is de overeenkomst waarmee het eigendom van de woning en de grond aan de koper worden overgedragen. 3. Tenslotte worden alle wijzingingen van eigendom ingeschreven in het Grundbuch. Let op: u bent pas de nieuwe eigenaar op het moment dat deze laatste stap is voltooid! In dit hele proces is de notaris uiterst belangrijk. De Duitse wet stelt namelijk dat zowel het Kaufvertrag als de Auslassung middels een notariele akte plaats moeten vinden. Daarnaast geldt, dat wanneer het gaat om onroerend goed, in Duitsland mondelinge afspraken geen enkele rechtskracht hebben. De laatste tijd wordt de Auflassung meer en meer in het Kaufvertrag opgenomen, omdat dit kostenbesparend is. Echter, indien de notaris bereid is om een financieringsvoorbehoud middels een ontbindende verklaring (zoals in Nederland gebruikelijk is) op te nemen, kan de auflassing niet in de koopovereenkomst worden opgenomen. In facto: een financieringsvoorbehoud kost u in Duitsland hoe dan ook geld!

Kopen onder voorbehoud Dit typisch Nederlandse begrip kent men niet in Duitsland. het is dus zaak uw financiering rond te hebben alvorens u gaat kopen. Er zijn weliswaar steeds meer makelaars en notarissen die rekening willen houden met deze typische Nederlandse wens, maar ... als de woning bij meerdere makelaars te koop staat geeft uw optie tot koop bij een bepaalde makelaar natuurlijk weinig zekerheid.

Weet u wat u koopt? Er zijn een aantal zaken waar u goed op moet letten: 1. In Duitsland geldt, dat degene die een stuk grond koopt, ook automatisch de eigenaar wordt van alle gebouwen die zich op dat stuk grond bevinden. Met alle lusten en lasten. 2. In Duitsland wordt er een duidelijk onderscheid gemaakt tussen roerende goederen en onroerende goederen. Als u een woning koopt, is het bepaald niet ongebruikelijk dat bijvoorbeeld de keuken niet bij de prijs is inbegrepen. Het is daarom verstandig om een lijst op te maken van welke roerende goederen bij de koop zijn inbegrepen. In dit kader even een "handigheidje": probeer voor de lijst met inbegrepen roerende goederen dan ook aparte prijs af te spreken, als onderdeel van de totale koopsom. De verkoper krijgt daardoor geen cent minder, maar u kunt het bedrag van de roerende goederen wel apart laten vermelden in de koopovereenkomst. Over dat deel betaald u namelijk geen overdrachtsbelasting: overdrachtsbelasting betaald u uitsluitend voor de ontroerende goederen. Een kleine waarschuwing: als u van plan bent de woning op te knappen en weer met winst door te verkopen kunt u zich met dit handigheidje echter in de vingers snijden: u vergroot op deze wijze namelijk bij verkoop de waarde-toename (door de Duitse belastingdienst gezien als winst). Over deze waarde-toename ontvangt u van de Duitse belastingdienst een aanslag in de grootte van 25%. 3. Check bij het kadaster welke woning u koopt en of het grondoppervak wel overeenkomt met wat u wordt voorgespiegeld. Met name bij de verkoop van particuliere vakantiewoningen wordt nog wel eens het gemeentelijk-groen meegerekend als eigen grond. U bent immers toch de enige die er gebruik van maakt? 4. Kijk de woning goed na, of laat dit door bijvoorbeeld een specialist doen. U kunt namelijk na het ondertekenen van de koopovereenkomst de verkoper niet meer aansprakelijk stellen voor gebreken of fouten, welke de koper middels een grondige inspectie had kunnen constateren.

De notaris Bij de aankoop van onroerend goed in Duitsland is de notaris uitermate belangrijk. Tot zijn taken behoren: -het controleren van het Grundbuch op belastingen en eventuele beperkingen die op het onroerend goed rusten. -het inlichten van de verantwoordelijke dienst van de gemeente in en het regelen van een niet-optie-verklaring. -het inlichten van de belastingdienst in. Immers, pas als de overdrachtsbelasting is betaald wordt er door de belastingdienst een verklaring van geen bezwaar afgegeven. -het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster. -het opmaken van het koopcontract, de auflassung en de inschrijving in het Grundbuch. Zodra de notariele akte van de koopovereenkomst eenmaal bij de notaris is opgemaakt, kan er niets meer aan worden veranderd. Het is daarom gebruikelijk en ook verstandig om de notaris te vragen u eerst een ontwerpcontract toe te sturen welke u dan op uw gemak kunt lezen en controleren. Hoe slaapverwekkend u het wellicht mag vinden: de notaris is wettelijk verplicht om de koper en de verkoper de gehele akten, van het begin tot het eind voor te lezen. Men noemt dit de "Belehrung", waarbij zowel u als de verkoper nog vragen kunnen stellen. De notaris is verplicht om zo uitvoerig mogelijk op die vragen in te gaan. Om te controleren of u daadwerkelijk begrijpt wat hij voorleest zullen de meeste notarissen u ook een aantal vragen stellen. Hoeveel werk de notaris ook aan uw aankoop heeft: hij is gebonden aan een wettelijk vastgesteld honorarium. Verder: -Het staat u vrij om een andere notaris te nemen dan de notaris van de verkoper of de makelaar. -De akte is in juridisch Duits opgesteld. Zorg voor een goede vertaler of neem een notaris die deze vertaling voor u kan doen.

De inschrijving in het Grundbuch Het Grundbuch mag alleen ingezien worden door notarissen, die daarvoor een schriftelijke volmacht hebben van de eigenaar. U als koper kunt dat dus niet: u moet vertrouwen op de notaris. In het Grundbuch is het volgende terug te vinden: -of er Grundschulden op de grond rusten, -de ligging en de grootte van de kavel, -of er hypotheken op de grond en/of de woning rusten, -of er beperkingen op het onroerend goed rusten.

De kosten van het kopen van onroerend goed U kunt te maken krijgen met de volgende kosten: -Makelaarskosten: tussen de 3% en de 6%. -Notariskosten: tussen de 1% en de 2%. -Overdrachtsbelasting: 3,5%.

word phrases